वाणिज्यिक रियल एस्टेट चिंता हमारे पोर्टफोलियो के लिए क्या मायने रखती है

हम पाठकों से प्रश्न प्राप्त करना पसंद करते हैं, और मुझे हाल ही में एक से एक मिला है सीईएफ अंदरूनी सूत्र वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में सदस्य, के बाद बैंक ऑफ अमेरिका

बीएसी
(बीएसी) हाल ही में कहा था कि सेक्टर गिरने वाला अगला हो सकता है।

आइए इसमें गोता लगाएँ, क्योंकि यह डर उसी तरह के अतिवृष्टि मीडिया कवरेज से प्रेरित है जिसे हमने क्षेत्रीय बैंकों के साथ देखा था (एक मुद्दा जिसे संबोधित किया गया है, वैसे, कोई जमाकर्ता या करदाता पैसा नहीं खो रहा है)।

और वह असफलता, आप निश्चित रूप से जानते हैं, हमें एक अच्छा “डुबकी खरीदने” का अवसर दिया, ठीक है, बहुत अच्छी तरह से सब कुछ।

मीडिया ने इन वाणिज्यिक अचल संपत्ति चिंताओं को भी स्थापित किया है, और यह 8.1% भुगतान के मूल्य को उजागर कर रहा है क्लोज-एंड फंड (सीईएफ) अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) धारण करने के बारे में हम नीचे बात करेंगे।

वर्क फ्रॉम होम का उदय एक पुरानी कहानी है

सतह पर, बैंक ऑफ अमेरिका की रिपोर्ट समझ में आती है। वर्क फ्रॉम होम अभी भी बहुत ऊपर है, और कई फर्मों को लग रहा है कि उन्हें पहले की तुलना में कम ऑफिस स्पेस की आवश्यकता है। इस तथ्य को जोड़ें कि ब्याज दरें बढ़ गई हैं, और आप देख सकते हैं कि क्यों कुछ लोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति के भविष्य के बारे में परेशान होंगे।

साथ ही बहुत सारे पत्रकार वाणिज्यिक ऋण को बैंकिंग प्रणाली और उसके हालिया संकट से जोड़ने की कोशिश कर रहे हैं: “बैंक ऑफ अमेरिका के शुक्रवार के नोट के अनुसार, चल रहे बैंकिंग संकट में आने वाला अगला डोमिनो वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण हो सकता है” बिजनेस इनसाइडर ने रिपोर्ट को पलट दिया, और वे अकेले नहीं थे।

आइए यहां तथ्यों पर गौर करें।

यह सुनिश्चित करने के लिए, बढ़ती ब्याज दरें वाणिज्यिक अचल संपत्ति को और अधिक महंगी बनाने जा रही हैं; यह निर्विवाद है। लेकिन इसका बैंकों से कोई लेना-देना नहीं है। जबकि कुछ वाणिज्यिक अचल संपत्ति बैंकों द्वारा आयोजित की जाती है, यह उनके यूएस ट्रेजरी होल्डिंग्स की तुलना में अलग तरह से व्यवहार किया जाता है, और उच्च वाणिज्यिक बंधक दरें बैंक को अधिक या कम विलायक नहीं बनाती हैं।

लेकिन अचल संपत्ति कंपनियों और आरईआईटी के बारे में क्या है जो बंधक व्यवसाय में काम करते हैं, या जो अपने कार्यों को निधि देने के लिए बंधक पर निर्भर हैं? निश्चित रूप से उन्हें नुकसान होगा क्योंकि वर्क-फ्रॉम-होम लगातार कंपनियों को ऑफिस स्पेस में कटौती करने के लिए प्रेरित कर रहा है।

ठीक है, बिल्कुल नहीं। सच तो यह है कि हम घर से काम करने के चलन के बारे में वर्षों से जानते हैं, जो महामारी से पहले की बात है।

बेशक, महामारी ने इसे ओवरड्राइव में डाल दिया, घर से काम करने वाले अमेरिकियों की कुल संख्या बढ़ गई। “2019 और 2021 के बीच, मुख्य रूप से घर से काम करने वाले लोगों की संख्या 5.7% (लगभग नौ मिलियन लोग) से बढ़कर 17.9% (27.6 मिलियन लोग) हो गई,” जनगणना ब्यूरो ने 2021 में रिपोर्ट की।

संक्षेप में, हम जानते हैं कि वर्क-फ्रॉम-होम ने रियल एस्टेट की मांग को बदल दिया है, यही वजह है कि आरईआईटी, जैसा कि कंपनी के प्रदर्शन से पता चलता है। एसपीडीआर डॉव जोन्स आरईआईटी ईटीएफ (आरडब्ल्यूआर

आरडब्ल्यूआर
)—महामारी के दौरान इस क्षेत्र के लिए एक उचित प्रॉक्सी।

बेशक, वाणिज्यिक अचल संपत्ति घर से काम करने की प्रवृत्ति से परे है। बढ़ती ब्याज दरों ने भी अचल संपत्ति को लाभ के लिए कठिन बना दिया है – लेकिन फिर से, यह एक प्रवृत्ति है जो लगभग डेढ़ साल से है। और फिर, आरईआईटी की कीमत पिछले साल बढ़ती दरों में थी।

यहाँ लब्बोलुआब यह है कि हाँ, रियल एस्टेट को लाभदायक होने के लिए उच्च अधिभोग दर और बचत प्रबंधन की आवश्यकता हो सकती है। लेकिन वह बस
अभी
इसका मतलब है कि बाजार में कम शौकिया होंगे, जिससे सर्वश्रेष्ठ संपत्ति प्रबंधकों को लाभ के सबसे अधिक अवसर मिलेंगे। और वह, फिर से, आरईआईटी को इंगित करता है, और आरईआईटी सीईएफ को अच्छी तरह से चलाता है, भविष्य में जीतता है।

वास्तव में, हमारे पास पहले से ही ऐसा होने के प्रमाण हैं। घर से काम करने और उच्च दरों के बावजूद, कार्यालय बंधक-डिफ़ॉल्ट दरें नहीं है उठी पं:

यहां अच्छी खबर यह है कि बाजारों में है आखिरकार परिणामस्वरूप अच्छे आरईआईटी और आरईआईटी सीईएफ को पुरस्कृत करना शुरू कर दिया। नीचे RWR और REIT CEF दोनों का एक चार्ट है जिसका मैंने पहले उल्लेख किया था कोहेन एंड स्टीयर क्वालिटी रियल्टी इनकम फंड (RQI), जो आज 8.1% है। दोनों ने आज तक RWR से बेहतर प्रदर्शन करते हुए RQI के साथ उछाल पकड़ा है।

RQI की खरीदारी के लिए यह एक अच्छा सेटअप है, जब फंड गति पकड़ रहा है, जबकि अभी भी नेट एसेट वैल्यू (NAV) पर 3% की छूट पर ट्रेड कर रहा है, जैसा कि मैंने इसे लिखा है।

अंत में, आरक्यूआई वास्तव में सेल-टॉवर मालिक की तरह बुनियादी ढांचे आरईआईटी के साथ कार्यालय आरईआईटी का केवल एक छोटा सा आवंटन रखता है अमेरिकन टॉवर (एएमटी), और अपार्टमेंट आरईआईटी, सहित मध्य-अमेरिका अपार्टमेंट समुदाय (एमएए), इसके सबसे बड़े क्षेत्र होने के नाते (कॉरपोरेट बॉन्ड के लिए 12% समर्पण शामिल नहीं है)। वे क्षेत्र हैं जो इन दिनों अत्यधिक मांग में हैं, जिनका कोई अंत नहीं है।

माइकल फोस्टर लीड रिसर्च एनालिस्ट हैं विपरीत दृष्टिकोण. आय संबंधी और बेहतर विचारों के लिए, हमारी नवीनतम रिपोर्ट के लिए यहां क्लिक करें”अविनाशी आय: स्थिर 10.4% लाभांश के साथ 5 सौदेबाजी निधि।”

प्रकटीकरण: कोई नहीं